最高额抵押，也称为最高限额抵押，是一种特殊的抵押担保形式。在这种形式中，抵押人和抵押权人协议在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权进行担保。当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高额债权额度内就该担保财产优先受偿。这种形式的抵押权主要用于连续交易关系，是为了适应当代市场经济发展的需要而产生的。

最高额抵押权与一般抵押权的区别有哪些呢？

一是担保的债权数量不同。一般抵押权担保的为一个债权，而最高额抵押权担保的债权的数量是不确定的，可能是一个债权，也可能是多个债权，但一般是多个债权。

二所担保债权发生时间不同。一般抵押权担保的为一个时间点发生的债权，而最高额抵押权担保的为一段时间内连续发生的债权。

三是在设立时，确定的担保内容不同。一般抵押权设立时，其担保的债权已经发生，因此担保的金额等都已经确定，而最高额抵押权担保的是将来发生的债权，其设立时，其担保的债权尚未发生，因此其所担保的债权的实际金额、债权发生的次数等都尚未确定，确定的只是所担保债权的最高限额。

四是在转移上，一般抵押权要求债权转移的，抵押权也随之转移;但在最高额抵押权中，除当事人另有约定外，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。

五是在消灭上，一般抵押权要求主债权消灭的，抵押权也消灭;但在最高额抵押权中，只要产生最高额抵押权的基础关系还存在，部分债权的消灭不影响最高额抵押权的存在。

六是最高额抵押与一般抵押相比更适应商品经济的发展。例如，借款人向银行连续多次借款，如果采用一般抵押的办法，那么每次借款都要设定一个抵押担保，签订一次抵押合同，进行一次抵押登记，手续十分繁琐，而在借款之前设定一个最高额抵押，无论将来债权发生几次，只要签订一个抵押合同、作一次抵押登记就可以了，这样做既省时、省力、省钱，还可以加速资金的融通，促进经济发展。

现实中，常常会遇到债权人在实现债权时本金、利息、罚息、复利及各种实现债权的费用超过的《抵押担保合同》中约定的最高额担保金额。此时，债权人是享有最高额的优先受偿权还是全部债权金额享有优先受偿权。

最高额抵押担保合同中所涉及的最高债权限额与抵押担保范围是两个不同的法律概念。确定最高债权限额的意义在于，无论将来实际发生的债权如何增减变动，抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权。如果允许抵押权人突破最高债权额限度对抵押物享有优先受偿权，不仅与物权法定原则相悖，也影响交易安全，甚至可能会对第三人合法权益造成损害。 

  因此，解决优先受偿的范围问题，取决于最高额抵押合同所约定以及不动产抵押登记所载明的最高债权限额。抵押担保范围确定的则是哪些范围的债务可以优先受偿，但该范围内的债务可以优先受偿的累计总金额，仍受最高债权总额的约束。最高额抵押之最高额，应为最高债权额，并非最高债权本金额；最高额抵押所担保的债权，应为债权余额，而非债权本金余额。因此，不论是设定最高额抵押之最高债权额，还是该最高额抵押所担保之债权余额，均包括债权本金及相应之利息、罚息、复利等其他费用。最高额抵押是限额抵押。设定抵押时，抵押人与抵押权人协议约定抵押财产担保的最高债权限额，无论将来实际发生的债权如何增减变动，抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。实际发生的债权超过最高限额的，以抵押权设定时约定的最高债权额为限优先受偿；不及最高限额的，以实际发生的债权额为限优先受偿。

在抵押权登记时，最高额抵押合同分别记载有抵押担保的最高债权限额和担保范围的条款，抵押登记证明亦分别注明担保债权的数额和担保范围，不能混淆了两个不同的法律概念。

最高额抵押解决的是抵押人最终需要承担抵押担保责任的最高限额问题。最高额抵押合同通常适用于债权人与债务人之间具有经常性的同类性质的业务往来、多次订立合同而产生的债务，多次债务的总额累计可能大大超过该最高额，但最终的抵押担保责任则不能超过最高限额，即使最终债务人未能清偿的债务额超过该限额，抵押人仍在该额度内承担抵押担保责任。因此，最高额抵押法律制度设计的重心之一，系通过约定最高债权额确定抵押担保责任的上限，至于抵押担保的范围仍要依据法律规定或当事人约定来确定。
   有关担保范围的法律制度，所要解决的是担保物权所担保的债权范围具体包括哪些项目。将担保范围简单等同于最高额抵押中的最高债权额，有违法律规定。最高额抵押权属于物权之一种，其设立方式和具体内容应由法律规定，而不能由当事人任意约定，亦不能由当事人任意解释。如前所述，最高债权额限度系最高额抵押权的主要内容，其含义究竟是指债权最高限额，还是本金最高限额，需要置于最高额抵押权的法律体系中去考量。最高额抵押中的最高债权额限度是所有债权的最高限额，包括了债权本金及产生的利息、罚息、复利等所有费用，当事人在最高额抵押合同中将其限定为最高债权本金额，以至利息、罚息、复利等费用另计但抵押权人亦享有优先受偿权，违反了物权法定原则，当事人所作限制性规定或者限缩性解释因与法律规定不一致而不发生法律效力。
   

                     高级合伙人王颖楠律师

                     北京霆盛律师事务所