2025年7月2日下午，北京霆盛律师事务所资深律师常晓燕受邀为颢腾物业开展《物业安全管理法律风险》专题培训，结合两起具有代表性的典型案例，对物业责任边界与风险防范要点展开了深度剖析。

在2018年某商业大厦广告灯箱坠落致人伤残一案中，安装在商业大厦外墙、由便利店设置的广告灯箱突然坠落，致使行人张某遭受两处十级伤残的严重伤害。法院经审理认定，便利店作为广告灯箱的所有人和使用人，未能提供充分证据证明自身不存在过错，因此需承担60%的主要责任。而物业公司虽辩称灯箱系租户自行安装，但鉴于其对公共区域外挂设施负有审批及管理义务，却在实际操作中未能履行定期检查、留存巡查记录等职责，最终被判承担40%的连带责任。此案凸显了物业公司对于公共区域设施“审批即管理”的义务，以及过程留痕对于明确责任归属的重要性。

另一起2017年发生在北京市丰台区某小区的火灾事故案同样引人深思。该事故由租户违规使用电器引发，小区管理方因占用消防车道被判定承担20%的责任。而物业公司虽主张已履行消防设备维护义务，却因巡检记录缺失、火灾当天消防通道被堵导致救援延误，在二审中被改判承担连带责任。法院明确指出，确保消防通道畅通无阻是物业公司安全保障职责的核心所在，管理疏漏与损失扩大之间存在直接因果关系。

这两起案例均强调了物业公司构建风险防控体系的紧迫性和必要性。常晓燕律师在培训中指出，物业企业应从三个方面强化风险防控：

一是合同管理，细化与租户、业主的权利义务条款，明确责任划分，从源头上预防纠纷；

二是过程留痕，完善巡查、维修、提示等记录，形成完整的合规证据链，为可能发生的法律争议提供有力支撑；

三是应急能力，制定消防、高空坠物等突发事件预案，并定期组织演练，提升应对突发事件的能力。

常晓燕律师进一步强调：“物业公司的管理义务绝不仅限于合同约定的范畴，更需以‘结果导向’来严格审视日常行为。一次巡查记录的缺失、一次隐患提示的疏漏，都可能成为司法裁判中认定物业公司存在过错的依据。”

因此，物业公司必须高度重视合同管理、过程留痕以及应急能力的提升，通过明确责任约定、完善日常巡查记录、投保责任险等多种方式，构建起全方位、多层次的风险防控体系，从而以专业的法律视角为企业的合规运营提供坚实的实务指引。